现在二三线城市的房价销售12000－－－16000元/平方，那实际盖这房子多少钱一平方呢？对于这个问题许多人都有一杆自己的称，感觉房子的实际建设投入成本并不是很高，房地产商都是暴利，赚的都是黑心钱，这么高的房价让老百姓的钱袋一次次的掏空，消费逐步降级，及沉重的房贷真的让普通大众不敢消费不敢旅游 ，每天睁开眼睛满眼都是房贷 。
房地产的确具有超乎寻常行业的利润，具有超越其它制造业，服务业的超额利润，房地产的利润来源在哪儿呢，实际上房地产的超额利润来源不是拿地后的马上开发变现，而是拿地的囤积，用土地的增值来达到超额利润 。就政府供地的评估拍卖低价可以看出，土地如果在房价没有出现大幅度的上涨时期，土地低价的增长幅度是至少是去年的10%，即今年的土地价格是400万每亩，明年的拍卖低价便会是440万/亩，上涨的幅度还是蛮高的，当然也有不上涨的，这跟当地的土地推出量及综合因素有关 。我们来分析下就土地拍卖后接着开发的成本，土地囤积 的超额利润暂且不谈 。
就以我所在的三线城市为例，现在土地拍卖低价400万/亩，容积率要求是2.5，成交契税3%，土地占用税26元/平方，这样折合楼面地价2482元/平方；项目前期规费包含不限于（人防费、城市建设配套费、水电暖开口费、规划设计费等相关前期规费）500元/平方；建安费（18+）2400元/平方；室外建设配套费300元/平方；绿化费用100元/平方；财务费用200元/平方；销售费用360元/平方；管理费用及意外开支等费用250元/平方；还有一个大头，就是税，现在实行的是增值税，销项减进项 ，按照销售加12000元/平计算，税至少要1200元/平，还有些其它开支，综合接近7800元/平 ，这没算超额的土地增值税，因此如果价格真的能到12000元/平，那利润还是非常惊人的。就我所在的三线城市看，土地价格400万/亩，容积率要求2 .5，现在的房价一般都在9000左右，如果这样成本会稍微降低点，主要是增值税会因为成本与销售价格的差距小而稍微降低点 。
通过核算房地产的利润的确高于制造业的利润，但随着房地产市场的持续走高，准入门槛也越来越高，动则十几个亿的土地款还是将很多资本隔绝在外 。高房价，高地价，虽然增强了当地的财政收入，但是真正从城市及国家发展来说，还是非常不利的，现在的状况是全民都在为买房居住发愁，为未来20甚至是30年的房贷奔波，长此以往，谁还敢谈理想、谈抱负、谈生活、谈 。。。。。。
房产税的出台想将炒房的挤压出去，将 囤积的房子流放到市场上，如果真想让房价与收入相匹配，在地方政府摆脱土地财政前 路还是要很漫长，因此房价，成本都不是我们能左右的，主要看国家怎样从国家战略、政治层面上的考量 。
下图是我上午刚刚去调研的一个楼盘，看看这现场大家有何感想！本地楼盘是非主城区，现在销售20多层的楼房，纯毛胚房，7楼优惠后的价格6933元/平 。
其实开发商盖房子，房子盖起来多少钱一平米，里面会有很多的限制参考条件，高层，小高层，多层，别墅，容积率不一样，建筑成本也不一样，最大的一块来自于土地，还有几张他的增值税费，基本上来讲，建安费用相对比较固定，当然，根据城市不同，还有销售费用，财务费用，等等吧！
12000到16000每平米这样的房子，一般情况下，存在于三线城市左右，或者二线城市边缘地带，一般这样的房子，土地价格，300万到600万不等，因为土地还包含一些隐形的费用，这样计算下来楼面费用应该在2000到3100左右，建安费用一般的情况要在2500左右，增值税的话，应该是10%左右，当然还有销售费用，设计规划费，财务费用，还有一些配套的费用等等，加起来1000块钱左右，成本费用就在6000到7000左右，这是指的高层，或者小高层，基本上可以按照这样来计算，那么售价，在12000到16000之间，利润还是可观的，再加上10%的增值税，差不多是这样的一个结果。
当然了，还有非常大的一块，就是融资费用，基本上都在10%以上，从银行贷款也是要花钱的，有利息的，贷款利息都在7%到9以上，如果通过其他渠道融资的话，可能不仅仅是这么多的成本，而且房地产开发的过程，投入资金大，赚点钱也是理所当然的，当然，开发商的老板，也很辛苦，承受这么大的压力，赚点钱也是正常的，但是他们也会承担很多风险，承担多大的风险就有多少利润，这个道理相信很多人都懂，可以理解吧！
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我来说说吧，当参考。第一土地价格，就是楼面价(就是从政府手里买来土地的价格除以土地面积除以容积率(不懂去百度)。第二建安成本，就是钢筋混凝土那些你能看得到的东西(高层的价格大概在1800-2200)，多层的相对便宜。第三销售费用，这个不确定，具体情况具体分析。第四管理费用，大中小项目也不一样(一般按项目大小百分比计算)。第五利息，包括贷款的资金和自由资金的利息(开发商自有资金也是要算利息的)第六销售税费，具体百度，包括哪些税费。第七开发利润。还有一些补贴税费减免什么的，说不清楚
看了全部回答，没有一个正确的，好多人都把房子的建造成本去除后，都当开发商利润了，也就是说把房子的价值看成建筑物价值了，把土地出让金看成政府赚钱了。
实际上房子并不是就避风雨睡觉用的，它的价值也不是就建筑物本身价值，它必须要有配套生活设施，否则就是美国底特律一美元别墅，就是日本免费送的农村别墅，就是中国玉林几百一平的房子。
所以建造房子的土地必须是有效土地，其价值高低就是配套资源价值高低，政府土地出让金也是用来公共设施和公共资源建设的，必须要有住房的人就业、教育、交通、医疗、购物、养老等等生活全部资源。
现在我国高房价就是高在土地出让金，也就是大家误解的土地财政，没有土地出让金的房子往往反而是大家不需要的房子，很多人都想低价、建筑成本价买房，但又想要城中心房，要大城市房，要北上广的房，这个事情一万年办不到。
实际上美国的房子价格也是很高的，只是美国产用另一种付费方式，就是房产税，很多人说美国是永久产权，实际上美国只有一年产权，他们必须每年付出房产税，哪一年不交，房子就收回，中国只是买房时一次性以土地出让金行式收了。
中国人现在根本不缺房，不缺光能住人的房，空置房也很多，但缺的是高资源房产。
你说的实际是指什么？材料加人工，还有一些零零星星的费用，是说扣除利润的费用？扣除谁的利润？开发商还是施工单位？所以你说的实际费用要先把概念弄清楚。一般开发商把活给总包，费用在1000每平方米上下，品质高点的都要1200-1300，包含水电。再算上外保温、门窗、园林、水电配套施工等等，加一起成本怎也要两三千了，但是小开发商就便宜多了，一分钱一分货。税费是大头。把地价加进去，最后再有个10%以上的利润，就是你买到手的房价了。一般都是地价乘以2，就是房价
